古川コラム

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡益から最高３０００万円を控除することができます。

①　適用期間

平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの期間内の譲渡

②　被相続人居住用家屋とは

次の３つの要件すべてに当てはまるものであること

1. 　昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと
2. 　マンションなどの区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 　相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

③　譲渡対価

譲渡対価が１億円以下であること

被相続人の一体であった居住用財産を相続後年目の年末までに分割で譲渡した場合において、その譲渡対価の合計額が１億円を超えるときは適用できません。　なお、この１億円の判定にあたっては、一体であった居住用財産を相続等した他の相続人の譲渡対価も含め判定を行います。

④　対象譲渡

次のすべてを満たす譲渡であること。

1. 　相続人が相続開始後３年目の年末までに譲渡すること
2. 　相続後、事業の用、貸付の用、居住の用に供したことがないこと

⑤　耐震基準等

譲渡資産が、以下のいずれから該当するものであること

1. 　空き家を新耐震基準に適合するようにリフォームして敷地とともに譲渡する場合
2. 　空き家の全部の取り壊し等をしたあとにその敷地等を譲渡する場合

⑥　適用除外

1. 　親子や夫婦など特別の関係がある人に対して譲渡したものでないこと
2. 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていないこと

この規定ができるまでは、相続税を納税したあとの居住用財産を譲渡した場合に、再度所得税が課税されるという納税負担の多い事例でした。

老親が一人暮らしで過ごした居住用財産を相続した子供が売却するということはよく起こることです。　相続から３年過ぎてしまうと適用できなくなりますし、適用要件を満たしていなくても受けることができなくなります。

空き家を増やさないためにも、特例を利用して売却できるよう知識を持っておくことが大切です。